ТСЖ: так стоит жить?

По всей видимости, уже не за горами то время, когда в России не останется ни одного военнослужащего или военного пенсионера, не обеспеченного собственным жильем. Стоп, а как понимать в данном случае слово «собственным»?

Новые коммунальные реалии

По официальным данным, в стране сейчас приватизировано более 80 процентов жилых помещений в многоквартирных домах. Именно по этой причине государство постепенно уходит из сферы ЖКХ. Ведь по действующему законодательству именно собственники должны заниматься инженерными сетями своего дома, его фасадом и т.д., и т.п.

Значительную часть этого отряда новоявленных собственников составляют люди, имеющие или имевшие непосредственное отношение к Вооруженным Силам. Приватизировав полученную от государства квартиру, многие из них сталкиваются с реалиями, далекими от привычного «квартирно-эксплуатационного» прошлого. Например, с необходимостью вступать в ТСЖ - товарищество собственников жилья. При этом уровень информированности о том, что же это такое, зачастую нулевой.

Да никто особо и не задумывается, что владельцу квартиры теперь принадлежит и часть общедолевого имущества в виде чердаков, подвалов или лестничных пролетов. А раз принадлежит, то каждый обязан его содержать и им управлять. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись! Со всеми плюсами и минусами. Впрочем, не о них сегодня речь, а о том, что же делать.




В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса, жильцы должны выбрать одну из предложенных форм управления общим имуществом и придомовой территорией. Вариантов здесь несколько.
Первый - каждый собственник заключает договор с поставщиком услуг (но это больше подходит для частных домовладений). Второй - создать ТСЖ, которое самостоятельно выберет подрядчиков на оказание услуг. Третий - выбрать управляющую компанию, утвердить условия договора на управление и заключить договор. Четвертый - ничего не предпринимать, и тогда местные власти сами выберут управляющую компанию, выставив обслуживание вашего дома на торги.

Под управлением в данном случае подразумевается обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Причем определиться с выбором собственникам предлагалось еще до 1 января 2007 года (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). В том случае, если собственники жилья не выберут или выберут, но не реализуют свой вариант в установленный срок, органам местного самоуправления предписывалось провести открытый конкурс по выбору управляющих организаций. В общем-то так оно большей частью и произошло...
Между тем параллельно в Москве и ряде других городов вовсю начался процесс «тэсэжэзации».

Информация к размышлению

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, создаваемое для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества этого дома. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Среда обитания, а не общее хозяйство...

В том, что многоквартирный дом пока не стал крепостью среднестатистического собственника, сомневаться сегодня не приходится. В лучшем случае такой крепостью является квартира. Оснащенная сигнализацией, железной дверью, самыми навороченными замками, глазками, цепочками... Из которой без особой надобности не выходят, и в которую не пускают даже ближайших соседей. Ведь в условиях городских джунглей соседи, даже хорошие, как правило, далеки друг от друга так же, как обитатели противоположных сельских околиц.

Почему? Да потому, что они не чувствуют свою жилищную общность! Многоэтажный дом (так же, как прилегающий двор или микрорайон) воспринимается ими исключительно как среда обитания, а не как общее хозяйство, в коем совместными усилиями надо поддерживать порядок. Которое надо холить и лелеять так же, как собственную квартиру.

Оттого и лестницы, подвалы, крыши домов порой являют собой печальное зрелище. Они ведь - ничьи, потому и дела до них никому нет. Впрочем, в последнее время появляется все больше примеров обратного свойства. Примеров, ставших реальностью в результате появления товариществ собственников жилья - некоммерческих организаций, создающихся на добровольных началах для управления, использования, обеспечения эксплуатации и частичного распоряжения своим жильем.

Информация к размышлению

Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: лифты, лифтовые и другие шахты; коридоры, лестницы, лестничные площадки; технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

С чего начать?

Первое общее собрание собственников выбирает форму управления домом. Для создания ТСЖ прежде всего необходима инициативная группа, которая должна быть сформирована из собственников или будущих собственников. Количество участников определяется размерами дома, чаще всего это несколько активистов во главе с председателем.

Инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением. В нем необходимо представить список квартир с указанием их площади и сведений о собственности. Нужно также назвать кандидатуру представителя города в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работе товарищества. Присутствие представителя города необходимо не только для кворума, но и для ответов на вопросы, которые возникают у жителей. Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов.
Далее нужно выбрать управляющую компанию. Это организация, оказывающая услуги и осуществляющая работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании договора с ТСЖ.

Информация к размышлению

Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Но для того чтобы сменить управляющую компанию, опять-таки необходимо создать инициативную группу собственников, готовых «идти до конца», то есть до достижения результата. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому. Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании.

Законным основанием для расторжения договора является истечение его срока действия. Однако договор можно расторгнуть, и не дожидаясь конца его срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, такие как отказ в предоставлении информации или непредоставление ее в течение пяти рабочих дней, невыполнение услуг или работ, оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.

Словом, сегодняшние коммунальные реалии позволяют не быть бесстрастным наблюдателем процессов, происходящих вокруг нашего жилья, а влиять на эти процессы самым непосредственным образом. Между тем дело это не такое простое. У жителей крайне мало достоверной информации об особенностях проведения очередной реформы. Оттого многие, и прежде всего люди старой закалки, воспринимают ее чуть ли не в штыки. Надо полагать, поэтому в большинстве российских городов процесс создания ТСЖ пока ограничивается формальной регистрацией. У «товарищей собственников» нет пока ни расчетных счетов, ни офисов, ни четкого понимания того, что делать дальше...

Без посредников

Между тем там, где нормально работает ТСЖ, не только тепло и светло в квартире, но и автоматически возрастает цена квадратного метра. Иными словами, в порядок и благоустройство своего дома вкладывать еще и выгодно. Почему это понимают не все? Прежде всего, из-за страха перед новым и неизведанным. Одни боятся банального увеличения оплаты за услуги по эксплуатации жилого фонда. Хотя никакого произвольного увеличения коммунальных расходов быть не может. Расценки, как показывает практика успешных ТСЖ, либо являются фиксированными и равными для всех, либо устанавливаются домовладельцами в результате демократичной процедуры по согласованию с управляющей компанией.

Других настораживает возможность мошенничества и растрат со стороны руководства созданного ТСЖ. Чего греха таить, бывали уже и такие факты, но в этих случаях вступают в дело правоохранительные органы. А вот профилактическую работу для избежания подобных инцидентов необходимо вести самим собственникам. Правила достаточно просты - аккуратно следить за отчетами о расходовании средств, за соблюдением предусмотренных законом процедур и т. д.

Смысл создания ТСЖ еще и в том, что сделки на оплату коммунальных и жилищно-эксплуатационных услуг заключаются самими собственниками. Подрядчики по договору выбираются жильцами, а не навязываются кем-то со стороны. Естественно, в условиях жесткой конкуренции шанс получить заказ на обслуживание дома имеет подрядчик, предоставляющий лучшие по качеству и цене услуги. В большинстве случаев таких подрядчиков находят довольно быстро.

Некоторые ТСЖ заключают договоры с различными эксплуатирующими фирмами или теми же ДЕЗами. А то и вовсе создают свою эксплуатирующую организацию. Свой мини-ДЕЗ, в котором есть сантехник, электрик, бухгалтер. На все эти должности, кстати, вполне могут претендовать те же военные пенсионеры или члены их семей, которым в силу возраста не так просто найти хорошую работу.

Районный ДЕЗ, по сути являющийся посредником при передаче полученных средств организациям, которые непосредственно занимаются обеспечением эксплуатации домов, в таком случае фактически остается в стороне. Мало того, освободив ДЕЗ от поисков обслуживающих организаций и текущей работы с ними, ТСЖ вправе требовать от него заняться благоустройством подъездных путей, тротуаров и т. д. Иначе для чего он нужен?

А как у них?

ТСЖ - не только «ремонтная бригада», но и коллектив единомышленников, способный стать опорой местных властей практически во всех делах. Никакой ЖЭК или ДЕЗ не добьется того, чего могут добиться люди, почувствовавшие, что их домовладения не ограничиваются порогом собственной квартиры. Поэтому надо, чтобы крепостью стала не квартира, а весь дом! Кстати, за границей так дела обстоят уже давно.

Наша справка

Основная масса жилья в США и западноевропейских странах находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых много и в густонаселенных городах; многоквартирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные компании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Государственное жилье в США составляет лишь около 5 процентов от всего жилищного фонда страны, предоставляется оно только малоимущим семьям.
Создание в новом доме организации самоуправления жильцов - ассоциации собственников жилья - используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная выгода, предоставляемая покупателям квартир. Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья. Это право голоса во всех «внутренних» вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость предоставляемых ими услуг и т.д.

К сожалению, у нас преимущества такого управления своей собственностью оценили пока не все. Но процесс, как говорится, пошел. И вспять повернуть его будет трудно. Человек, убедившийся в способности влиять на качество своей жизни, уже вряд ли такой способностью пожертвует.

Учиться, учиться и еще раз учиться

Однако пока у ТСЖ связаны руки. Товарищества зависят от чиновников на местах, от тех структур, которые боятся, что вместе с обязанностями по эксплуатации жилья от них уплывут и сферы влияния, финансовые потоки. Сегодня ведь сплошь и рядом те же ДЕЗы лоббируют интересы подрядчиков, которые делают не дешевле и качественней, а с которыми у них есть «баланс интересов». Они объективно не заинтересованы в появлении конкурентов на коммунально-эксплуатационном поле. Отсюда и желание «прищучить» ТСЖ, показать их несостоятельность, лишить регистрации. Увы, далеко не везде ДЕЗы и ТСЖ находят общий язык, действуют в одной упряжке, помогают друг другу. Поддержки на местах у многих активистов-собственников по-прежнему нет.

- Реально товарищества собственников еще не работают, - констатирует полковник запаса Сергей Свиридов из столичного района Кожухово. - ТСЖ заключают договоры с ДЕЗом на управление многоквартирными домами, и все функции за них пока выполняет ДЕЗ. Практика показывает, что ТСЖ пока не могут существовать самостоятельно. Наше население к этому еще не готово.

Впрочем, трагедии в этом Сергей Васильевич не видит:
- Все равно людям нужно подсказывать, как действовать. Как только они «созреют», все будет передано в управление ТСЖ. И люди будут сами решать, с кем заключать договоры и контракты на все виды услуг.
Иными словами, ТСЖ и рады были бы взять на себя всю полноту ответственности за управление своими домами, но пока многого не умеют. Они не выросли из «детских штанишек», и всем жилищно-коммунальным премудростям их действительно надо учить. Для этого во многих российских городах проводят семинары, на которые приглашаются председатели и актив ТСЖ. Начинать зачастую приходится с азов. С тем, чтобы люди вошли в курс дела и затем грамотно подходили ко всем вопросам. Хотя будет это, безусловно, не сразу. Набить шишек на коммунальном фронте, видимо, все равно придется...

Между тем ТСЖ, объясняют специалисты, позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернуть его лицом к непосредственным потребителям услуг. Товарищества предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Ведь сегодня в большинстве случаев граждане даже не знают, что, вступив в ТСЖ, они получат возможность контролировать деятельность коммунальщиков. После этого любой житель вправе будет не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг.

- Новый Жилищный кодекс не случайно гласит, что люди должны определиться с формой управления своим домом, - продолжает Сергей Свиридов. - Ведь большинство граждан по-прежнему считают, что их собственность начинается после входной двери в квартиру. А о том, что есть еще общее имущество, которое тоже надо содержать в чистоте, они как-то забывают, предпочитая по привычке ворчать по поводу немытого подъезда или неблагоустроенного двора...

Согласно ЖК, собственники имеют право определить цену услуг по содержанию и ремонту дома, точнее говоря - ценовой потолок, ориентируясь на собственные финансовые возможности. Цены на коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электричество) остаются равными для всех - и для собственников, и для нанимателей, поскольку они регулируются государством.

Кадры решают все

Но пока нет полной ясности с тем, в какой форме должны существовать товарищества собственников жилья. Будут ли, к примеру, сливаться в них жильцы нескольких домов или каждый предпочтет выживать «своим колхозом». Все это надо решать на собраниях. Одним из ключевых вопросов при этом являются выборы председателей ТСЖ, от роли которых по большому счету зависит успех всего этого дела. Кадры, как известно, решают все...

Более того, недавно выяснилось, что половина из 1,9 тысячи товариществ собственников жилья, которые были образованы в Москве в прошлом году, появилась на свет со всевозможными юридическими нарушениями, с фальсификацией всевозможных документов. Эту цифру на днях подтвердил и новый мэр Москвы Сергей Собянин. Об этом же свидетельствуют данные проверки, проведенной столичным департаментом ЖКХ и благоустройства.

Было выявлено множество нарушений, однако самыми распространенными оказались два: либо жильцы не уведомлялись о собрании, на котором якобы принималось решение учредить ТСЖ, либо в большинстве домов председателями правления избирались представители государственного учреждения «Инженерная служба города Москвы» (ГУИС). Причем одни и те же председатели выбирались сразу на несколько домов. Очевидно, ГУИС, пользуясь апатией и безразличием нашего «вечно занятого» или «спящего» населения, решила «возглавить» процесс тэсэжизации, приспособив его к своим интересам.

Сергей Собянин заявил, что намерен в кратчайшие сроки навести порядок в деятельности товариществ собственников жилья. Соответствующие поручения уже отданы префектам административных округов. «Домами управляют не граждане, а некие организации, оторванные от жильцов», - констатировал новый мэр. По словам же депутата Госдумы Галины Хованской, из 9 тысяч ТСЖ, существующих в Москве, лишь 10 процентов созданы гражданами по собственному желанию и реально управляют домами. Остальные существуют лишь формально. С жителями домов такие ТСЖ реально никак не связаны. Инициаторами их создания становятся чиновники управ и префектур, членами правления - сотрудники районных служб ЖКХ, а правовой основой - поддельные протоколы собраний собственников, которые ни один из жителей дома никогда не подписывал.

«Районные чиновники Москвы не заинтересованы в поддержке и создании настоящих ТСЖ. Против ТСЖ используются надуманные судебные тяжбы, физическое воздействие, угрозы. В Москве за последнее время убито семеро председателей ТСЖ, а уж «обычных» избиений не счесть», - пишет один из экспертов на сайте Кремль.org.
Немало проблем у ТСЖ и в провинции. Причем зачастую их приходится расхлебывать тем же военнослужащим и военным пенсионерам. Например, к депутатам Самарской областной думы недавно обратились жители Сызрани, которые не согласны с созданием в их многоквартирных домах ТСЖ «Военный городок летчиков - Авиатор». Они неоднократно обращались в правоохранительные органы и суды. По их версии, в маленьком военном городке ушлые ребята сами себя назначили на руководящие должности в ТСЖ, «заочно» оформили товарищество собственников жилья.

А когда большинство собственников запросили у них документы (решение общего собрания собственников с подписями проголосовавших за создание этого ТСЖ, сметы на капитальный ремонт домов и т. д.), разразился нешуточный скандал. Теперь в суде рассматривается иск на ликвидацию незаконно созданного ТСЖ. Страсти кипят, жильцы отказываются оплачивать квартплату по квитанциям ТСЖ и на пороге зимы рискуют быть отключенными от коммунальных услуг...

А вот пример иного рода. Когда на Камчатке в рамках передачи объектов Минобороны муниципалитетам расформировали военный городок в селе Крутоберёгово Усть-Камчатского района, несколько семей остались без электроэнергии. Из-за отсутствия финансирования со стороны военного ведомства администрация района не смогла взять жилой фонд гарнизона на свой баланс. Всех жителей переселили в поселок Погодный, где им предоставили жилплощадь. Но в поселке остались пять семей, не пожелавших менять место жительства. ОАО «ЮЭСК» прекратило им подавать электроэнергию.

Тогда с целью защиты своих интересов они решили создать товарищество собственников жилья и потребовать подключить электричество. Энергоснабжающая организация согласна пойти навстречу жителям бывшего военного городка, если администрация сельского поселения Крутоберёгово или ТСЖ возьмут на себя обязательство оплачивать электроэнергию по прибору головного учета, то есть с учетом потерь при транспортировке и возможного хищения при подаче электроэнергии в пустующие квартиры.

Как видите, когда ситуация требует, наши люди умеют и объединиться, и покачать права, и чего-то в конце концов добиться. Но раз уж решил стать собственником, будь добр, соответствуй этому статусу не только в безвыходных ситуациях. Просто надо привыкнуть, что выход в каждом конкретном случае надо искать самим.

«У ТСЖ основная задача - не столько самостоятельно обслуживать дом, сколько разрушить монополию в сфере жилищного управления и способствовать созданию рынка обслуживающих компаний. ТСЖ - клиенты, заказчики обслуживающих компаний и различных подрядных организаций, выполняющих работы и оказывающих услуги в сфере ЖКХ. ТСЖ и ЖСК сами выбирают, с какой компанией интереснее и выгоднее работать», - утверждает председатель ТСЖ «Городок чекистов К2» из Екатеринбурга Ольга Сотонина.
Но «разрушить» все-таки мало. На месте «разрушенного» надо что-то создать. И произойти это должно при непосредственном участии собственников. Иначе начинаются привычные коммунальные свары...

В.МОХОВ, «Красная звезда».

Хотите получать новые интересные статьи каждую неделю?

Похожие записи:

Оставьте свой комментарий!

* Обязательные для заполнения поля
Все отзывы проходят модерацию.

Подписаться, не комментируя